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재래시장 활성화 사업의 현황과 문제점
- 한국사회당 정책위원 신희철
0. 들어가며
○ 전국 각지의 재래시장에서 공사가 한창임. 아케이드, 공중화장실 설치 등 ‘시설 현대화
사업’과 전면철거 후 주상복합아파트 혹은 복합상가 등을 재개발, 재건축하는 ‘시설 정비
사업’이 진행되고 있음.
○ 이외에도 상품권 발행, 인터넷 홍보 등의 방안도 추진되고 있음.
○ 그러나 ‘재래시장 활성화’라는 취지와 달리 원 상인과 노점상, 주민의 생계는 존중하지 않고
관련 토지 등 소유자와 건설업체의 배만 불리고 ‘재래시장 황폐화’로 전락하고 있는 상황임.
○ 이 글에서는 관련 법에 의해 추진되고 있는 ‘재래시장 시설 정비 사업’을 중심으로 다루고자
함.
1. 재래시장 활성화 사업의 개요
○ ‘시설 현대화 사업’과 ‘시설 정비사업’은 김영삼 정권 이래 재래시장 활성화 방안의 두
축으로 진행되고 있음. 한편으로는 재래시장의 개발을 통해 경쟁력을 제고 한다는 명목으로 각종
특혜와 지원을 퍼붓고 ‘정부와 지자체-전문가집단-상인단체’의 3자 연대를 구축, 다른
한편으로는 ‘현대화’ 개발을 통해 ‘새로운 상권’을 창출한다는 것임.
계
용도지역별
정비방식
상업
주거
준주거
기타
주상복합
상가전용
107
29
44
26
8
(준공업 1,주거상업 2, 기타 5)
84
23
시장정비사업 구역 선정현황 및 추진현황
자료: 중소기업청
○ 이에 지난 1995년 12월 29일 「중소기업의 구조개선 및 경영안정지원을 위한 특별조치법」을
제정하여 시장 재개발·재건축에 대해 융자지원 할 수 있도록 하였고, 2002년 1월 26일에는
「중소기업의 구조개선과 재래시장 활성화를 위한 특별조치법」을 제정하여 재래시장
환경개선사업, 재래시장 재개발·재건축시 용적률의 특례, 높이제한 완화, 수도권 과밀부담금
감면 등의 특혜를 주게 되었음. 그리고 2004년 말 제정되어 각종 허점을 드러낸 「재래시장
육성을 위한 특별법」을 최근 2006년 4월 5일 전부 개정하여 「재래시장 및 상점가 육성을 위한
특별법」을 마련하기에 이르렀음.
2. 현 재래시장 활성화 사업의 문제점
○ 과도한 개발을 부추기고 있음.
용적률, 건폐율과 높이제한 등에 대한 규제를 여전히 대폭 완화하고 과밀부담금을 절반만
부과하고 있기 때문에 토지 및 상가 주인들과 건설자본은 기존 재래시장을 철거하고 고층
주상복합아파트를 짓고 있음. 비단 현장과 인근에 투기열풍이 일어 부당하게 임대료가 인상되고
그 결과 원주민과 영세상인, 노점상들이 쫓겨나고 소수 조합원과 다수의 외지 부유층만 입주하는
상황임. 인접지역까지 함께 개발할 수 있게 되면서 그 파괴력은 배가되고 있음. 곳곳에서
임대료와 권리금 등을 감당하지 못하고 사실상 쫓겨나는 상가 세입자들과 빈 점포가 늘며
제도적으로 ‘불법’시 되고 있는 노점상들은 어떠한 권리도 보장받지 못한 채 짐승 취급을
당하고 있음.
○ 물론 임차상인 등 입점상인에 대한 대책이 (법으로나마)구체적으로 명시되어 가고 있다는 것은
인정할 만함.
- 임차상인 등 입점상인에게 임시시장의 마련,
- 마땅한 공간이 없을 시 국공유지에 임시시장 마련,
- 임시시장의 마련이 곤란할 시 영업활동의 중단으로 인한 금전적 손실의 보전,
- 사업시행구역의 선정ㆍ공고 당시의 임차상인 등 입점상인에 대한 시장정비사업 완료 후
입점우선권을 부여하거나 임대료를 할인하고, 지방자치단체는 이를 수립․시행하는
사업시행자에 대한 지원방안을 강구,
- 이러한 대책을 시행할 것을 지방자치단체가 사업시행자에게 권고할 수 있으며,
- 이를 정당한 이유 없이 이행하지 않을 경우 사업비용 지원의 중단 및 회수 등 필요한 조치를
취할 수 있음,
- 또한 주상복합아파트가 지어질 시에는 1가구 1주택을 원칙으로 무주택자인 입점상인에게
주상복합아파트 주택을 우선 공급하도록
되어있음.
더불어 그간 ‘사업시행구역의 선정ㆍ공고 당시의 임차상인 등 입점상인’이라는 자격조건이
악용되어
- 동결상태에 있던 임대료를 임대차보호법 상한선까지 인상하는 경우,
- 임대계약 미체결 시 명도소송으로 강제 퇴거조치를 취하는 경우,
- 주차장을 폐쇄하거나 용도전환을 이유로 사용금지하는 경우,
- 시장의 관리를 의도적으로 불결하게 하여 매출의 급감을 유도하는 경우
등의 사례가 속출하자 이에 대한 대책으로 “시장·군수·구청장은 시장에서 입점상인에 대해
과도한 임대료 인상 등 영업에 불리한 환경을 조성하여 시장 정비 사업을 추진하려는 자와
입점상인 간에 분쟁이 진행 중인 경우, 시·도지사에게 사업추진계획의 승인신청을 하기 전에
이를 해결토록 요청하거나 제58조의 규정에 의한 시장분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수
있다.”는 규정을 삽입하였고 입점상인 대책 미비 시 ‘권고’만 할 수 있었던 것을
‘시정요청’까지 가능하도록 관련 조항을 삽입하거나 개정한 바 있음.
○ 그러나 ‘재래시장 활성화’라는 애초 취지, 전체 소요비용 중 70~90%를 정부와 지자체가
부담하고 있는 현실 임에도 조합 측에 대한 지자체의 지도 감독 미흡 시 책임을 물을 수 없으며,
최근 흑석시장 정비사업의 사례와 같이 조합 측이 장사가 되지 않는 곳에 임시시장을 마련하는
등의 사례도 벌어지고 있음.
더불어 서울지역 재래시장 중 주민들이 살고 있는 재래시장이 80%가 넘을 정도 임에도 거주민에
대한 주거대책은 언급이 안 되어 있으며 노점상에 대한 대책 또한 전무함. 이에 부산 자갈치 시장
시설정비사업 추진과정에서 대부분의 노점상들이 쫓겨날 위기에 있음.
특히, 법적 보호장치나 지식 및 접근성이 취약한 재래시장 상인, 거주민, 노점상의 경우 관련 법
및 권리를 몰라 사각지대에 있음.
3. 우리 당이 가져야 할 정책방향
○ 철거위주의 재래시장 시설정비사업은 전면 재검토 되어야 함! 특성화 전략을 통해 기존
재래시장의 장점을 극대화해야 함.
- 전면철거위주의 재래시장 개발이 아니라 주변 여건에 맞게 농산물 직거래 장터 등 재래시장
특성화, 지역 삶의 질 등이 통합적으로 개선될 수 있도록 해야 함.
- 이를 위해 재래시장 시설정비사업에 대한 규제를 오히려 강화하고 지자체, 사업시행자,
이해당사자(영세상인, 거주민, 노점상 등 포함) 및 중소기업청 시장경영지원센터 등 전문가집단이
함께 특성화 전략 등 중장기적인 발전방안을 마련할 수 있도록 해야 함.
○ 원거주민, 영세상인, 노점상에 대한 대책 홍보 및 보장 조치해야 함.
법적으로도 대책이 보장되어 있는 입차상인 등 입점상인들이 이를 모르거나 접근성이 열악한
상황임. 더욱이 원거주민이나 노점상에 대한 대책은 전무함. 이러한 모든 과정에서 사업시행자인
시장상인회(토지 및 상가 소유자 중심)에게 과도한 결정권이 부여되고 있음.
이에 비단 입점상인만이 아니라 원거주민, 노점상들에 대한 대책이 보장될 수 있도록 지자체가
적극적으로 홍보하고 대책이 마련되지 않을 시 시정명령을 내리는 등 감독 권한과 의무를
강화해야 함.
○ 조례 제정을 통해 대형 할인점 엄격히 규제해야 함.
중소기업청 시장경영지원센터의 ‘2005년 재래시장 실태조사’ 자료를 보면, 지난해 1~7월 3대
할인점 점포가 입점한 7개 중소도시(경기 부천·용인·양주, 경남 진해·통영·양산, 전남 순천)
재래시장의 빈 점포 비율은 24%에 이르고 있음. 이는 전국 평균인 13.2%의 두 배 수준임. 이는
대형 할인점이 지역의 상권을 활성화하는 것이 아니라 오히려 삶의 질까지 대폭 하락시키고
있음을 의미함.
주민수 당 입점 가능한 대형 할인점 수를 엄격하게 규제하고 대형 할인점의 수익을 일정 규모
이상 재래시장 등 사회에 환원하도록 해야 함. 인구 32만 도시 익산의 경우, 롯데마트와 이마트,
삼성홈플러스의 연간 매출액은 2천억원이 넘음. 그러나 익산지역에 내놓은 기부금은 생색내기
수준도 안 됨. 가령 2005년에 927억원의 매출을 올린 롯데마트는 불과 8백여만원의 기부금을
내놓았을 뿐임.
