누구를 위한 재래시장 활성화인가
- 전국노점상총연합 정책국장 신희철
전국 각지의 재래시장에서 공사가 한창이다. 어떤 곳은 비가림막, 공중화장실 설치 등 시설
현대화 사업이 진행되고 있고 다른 곳은 시설이 낙후하여 시설 정비 사업으로 재개발과 재건축이
진행되고 있다.
‘시설 현대화 사업’과 ‘시설 정비사업’은 김영삼 정권 이래 재래시장 활성화 방안의 두
축으로 진행되고 있다. 한편으로는 재래시장의 개발을 통해 경쟁력을 재고한다는 명목으로 각종
특혜와 지원을 퍼붓고 ‘정부와 지자체-전문가집단-상인단체’의 3자 연대를 구축, 다른
한편으로는 ‘현대화’ 개발을 통해 ‘새로운 상권’을 창출한다는 것이다.
이에 지난 1995년 12월 29일 「중소기업의 구조개선 및 경영안정지원을 위한 특별조치법」을
제정하여 시장 재개발·재건축에 대해 융자지원 할 수 있도록 하였고, 2002년 1월 26일에는
「중소기업의 구조개선과 재래시장 활성화를 위한 특별조치법」을 제정하여 재래시장
환경개선사업, 재래시장 재개발·재건축시 용적률의 특례, 높이제한 완화, 수도권 과밀부담금
감면 등의 특혜를 주게 되었다. 그리고 2004년 말 제정되어 각종 허점을 드러낸 「재래시장
육성을 위한 특별법」을 최근 2006년 4월 5일 전부개정하여 「재래시장 및 상점가 육성을 위한
특별법」을 마련하기에 이르렀다.
관련 법의 변화를 통해 현 재래시장 활성화에 대해 평가해보자.
과도한 개발을 부추기고 있다. 용적률, 건폐율과 높이제한 등에 대한 규제를 여전히 대폭
완화하고 과밀부담금을 절반만 부과하고 있기 때문에 토지 및 상가 주인들과 건설자본은 기존
재래시장을 철거하고 고층 주상복합아파트를 짓고 있다. 비단 현장과 인근에 투기열풍이 일어
부당하게 임대료가 인상되고 그 결과 원주민과 영세상인, 노점상들이 쫓겨나고 소수 조합원과
다수의 외지 부유층만 입주한다. 인접지역까지 함께 개발할 수 있게 되면서 그 파괴력은 배가되고
있다. 곳곳에서 임대료와 권리금 등을 감당하지 못하고 사실상 쫓겨나는 상가 세입자들과 빈
점포가 늘며 제도적으로 ‘불법’시 되고 있는 노점상들은 어떠한 권리도 보장받지 못한 채 짐승
취급을 당하고 있다.
물론 임차상인 등 입점상인에 대한 대책이 (법으로나마)구체적으로 명시되어 가고 있다는 것은
인정할 만하다. 이미 2002년 1월 관련 법 제정이후 재래시장 시설현대화사업 추진과정에서
임차상인 등 입점상인에게 임시시장의 마련, 마땅한 공간이 없을 시 국공유지에 임시시장 마련,
임시시장의 마련이 곤란할 시 영업활동의 중단으로 인한 금전적 손실의 보전, 사업시행구역의
선정ㆍ공고 당시의 임차상인 등 입점상인에 대한 시장정비사업 완료 후 입점우선권을 부여하거나
임대료를 할인하고, 지방자치단체는 이를 수립․시행하는 사업시행자에 대한 지원방안을
강구하도록 되어있다. 더불어 이러한 대책을 시행할 것을 지방자치단체가 사업시행자에게 권고할
수 있으며 이를 정당한 이유 없이 이행하지 않을 경우 사업비용 지원의 중단 및 회수 등 필요한
조치를 취할 수 있도록 되어있다. 또한 주상복합아파트가 지어질 시에는 1가구 1주택을 원칙으로
무주택자인 입점상인에게 주상복합아파트 주택을 우선 공급하도록 되어있다.
그러나 그 대책이 ‘사업시행구역의 선정ㆍ공고 당시의 임차상인 등 입점상인’으로 규정되어
있어 이를 악용한 사례가 비일비재하다. 정부에서도 밝히고 있듯이 시장정비사업전 피해사례로는
①동결상태에 있던 임대료를 임대차보호법 상한선까지 인상하는 경우, ②임대계약 미체결시
명도소송으로 강제 퇴거조치를 취하는 경우, ③주차장을 폐쇄하거나 용도전환을 이유로
사용금지하는 경우, ④시장의 관리를 의도적으로 불결하게 하여 매출의 급감을 유도하는 경우
등의 사례가 속출하고 있다. 그 결과 2005년 11월 전국 1,660개 시장의 실태조사에 따르면 점포
24만 개 가운데 임차점포가 59.1%인데 자가점포를 비롯한 전체 점포 중 빈 점포는 13.2%로
조사되고 있다. 이에 이러한 허점을 보완하고자 최근 전부개정을 통해 “시장·군수·구청장은
시장에서 입점상인에 대해 과도한 임대료 인상 등 영업에 불리한 환경을 조성하여 시장정비사업을
추진하려는 자와 입점상인간에 분쟁이 진행 중인 경우, 시·도지사에게 사업추진계획의
승인신청을 하기 전에 이를 해결토록 요청하거나 제58조의 규정에 의한 시장분쟁조정위원회에
조정을 신청할 수 있다.”는 규정을 삽입하였고 입점상인 대책 미비시 ‘권고’만 할 수 있었던
것을 ‘시정요청’까지 가능하도록 하였다.
부분적으로 입점상인에 대한 대책이 강화되고는 있지만 재개발 관련법들이 그러했듯이 현실에서
얼마나 원거주민과 영세상인 들의 권리를 보장할 수 있을지는 불확실하다. 대부분의 재래시장
상인들이 법적 보호장치나 이에 대한 접근성이 취약하다. 상황이 이러다 보니 개발이익에 혈안이
된 막무가내식 강제철거가 자행될 우려가 크다.
서울시 성북구 동소문동 5가 55-1에 위치한 돈암시장이 그 대표적 사례다.
4~50년의 역사를 가진 돈암시장은 지역의 대표적인 재래시장이다. 그런데 2001년 3월 21일
돈암시장 재건축 허가가 나면서 사업주체인 돈암시장 재건축정비사업조합과 시공사인 동일토건에
의해 돈암시장이 황폐화되기 시작했다. ‘상권이 활성화 될 것이다’, ‘대책이 마련되겠지’라며
기대반 우려반이었던 상가세입자들과 노점상, 그리고 복합상가에 살고 있던 주민들은 결국 대책을
마련하지 않으려는 것에 항의하며 상가세입자철거민대책위원회, 주거철거민대책위,
노점상연합회를 결성하여 조합과 성북구청에 임대상가, 임대주택, 노점자리 보장 등을 수차례
요구하였다. 그러나 조합과 동일토건은 착공신고(2003년 4월 16일)를 하기도 전인 2003년 3월
12일 오전 여덟시경 철거깡패 100여명을 투입하여 돈암시장의 공동화장실과 공가를
강제철거하였으며, 2003년 4월 26일 오전 여섯시경부터는 철거깡패 300여명을 투입하여 생가 및
아직 장사를 하고 있던 가게들까지 강제철거하였다. 2003년 여름, 상가세입자들과 주민들은
임대상가, 임대주택을 보장받지 못한 채 소액의 보상금만을 받고 쫓겨났다. 그러나 노점상들은
생존권을 요구하며 공사 현장 바로 옆 소방도로에서 장사를 시작했다.
2003년의 비극이 또다시 재현되었다. 재건축을 통해 지상 25층, 지하 5층 주상복합아파트
‘동일하이빌’이 완공을 앞두면서 비극이 재현되었다. 성북천 복원, 길음뉴타운, 경전철 등의
개발로 수익을 얻을 수 있을 것이라는 동일하이빌의 과대광고에 속은 일부 동일하이빌 입주민들과
동일하이빌이 노점상을 철거하라고 악성민원을 넣고 인근 돈암재래시장 곳곳에 차도를 만들려고
하였기 때문이다. 이미 공사가 진행되는 동안 돈암시장의 나머지 구역과 돈암재래시장은 고사되고
있었으며 돈암재래시장의 상가주인들이 임대료와 권리금을 대폭 올려 상가세입자들이 하나둘씩
장사를 포기하고 떠나 지역이 황폐화되고 있는 시점이었다. 상황은 급박하게 돌아갔고 한 때
철거를 주저하던 성북구청은 돈암시장 노점상과 차도 예정 구역의 상가들을 강제철거하겠다고
최후 통첩을 하기에 이르렀다.
이에 우리는 돈암시장 노점상, 지역의 시민사회단체들과 함께 돈암시장 공동대책위원회를
꾸리고 동일하이빌과 성북구청의 횡포를 규탄하며 각 지역에서 오히려 재래시장을 고사시키고
있는 재개발/재건축 위주 재래시장 활성화의 문제점을 알려내었다. 이러한 전국노점상총연합과
빈곤사회연대, 우리 희망사회당 서울시위원회와 학생위원회, 서울 북동권역 당원모임, 민주노동당
성북구위원회와 성신여대 총학생회 등의 공동투쟁을 통해 우리는 지난 4월 5일, 당장 철거될
위기에 있던 돈암시장 노점상들의 생존권을 성북구청과 동일하이빌로부터 보장받기에 이르렀다.
물론 돈암시장 문제가 완전히 해결된 것은 아니다. 주상복합아파트의 횡포와 이를 통해
고사되고 있는 돈암시장과 돈암재래시장의 문제, 인근 보문시장 등에서 돈암시장과 똑같은 전철을
밟고 있는 문제 등 앞으로 해결해야 할 과제가 산적해있다.
이제 우리가 해야 할 일은 법적으로 거의 모든 것을 좌지우지하는 상인조직(토지 및 상가 주인
중심)이 아니라 이에서 배제되고 있는 상가세입자 등 영세상인, 노점상들의 조직을 건설하고
강화하도록 노력하는 것이다. 대형할인마트의 입점을 거부하는 투쟁, 상가임대차 운동 등도
중요하지만 무엇보다 권리의 주체여야 할 당사자들을 조직하고 이들과 함께 하는 것이 절실하다.
이를 통해 집단적으로 가진 자들만을 위한 현 재래시장 활성화의 문제점을 제기하자.
