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주택 1백만채 남는데 국민절반 셋방살이
[통계로 본 부동산 빈부격차①]보급률 100%시대의
주택문제
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지난 해 6월 <프레시안>에 '통계로 본 부동산 투기'를 연재해 커다란 반향을 일으켰던 손낙구
심상정의원 보좌관이 그의 부동산 문제 연구 3부작 가운데 두번째인 '통계로 본 부동산 격차와 생활 격차'라는 보고서를 내놨다.
부동산 거품논쟁이 한창인 요즘, 거품이 걷혀진다해도 내집을 마련하거나, 장기적으로 안정적인 주거 공간을 확보하기
어려운 이 땅의 수많은 서민들은 그 논쟁과 무관하다. 주택이 삶의 공간이라는 의미보다, 돈을 버는 유력한 투기/투자 수단으로 변질된 자본주의적
상황에서 '시장 논리'는 해법이 될 수 없다는 점을 이 보고서는 보여준다.
공급을 늘려야 가격이 안정된다는 수급론자들의 논리가 사실은 투기 대상의 확대를 의미할 뿐 주택 가격 안정과 안정적
주거 공간 확보라는 정책목표와는 무관하다는 사실도 폭로된다. 투기성 자본과 건설 경기, 정부의 철학 없는 정책이 어우러진 '시장판'이 근본적으로
재편되지 않는 한 주택문제 해결은 요원하다.
주택보급률이 100%를 넘어서고 내년이면 주택이 가구수 대비 1백만 채 이상 남아도는데도 주택가격은 오르고, 지금
집없는 사람들의 집 마련 기회는 점점 멀어져가고 있다고 이 보고서는 고발한다. 수급론자들의 논리가 얼마나 비현실적인가를 지적하고 있는 셈이다.
필자는 '집 안심율'이라는 개념을 도입해 정부의 주택 정책의 목표와 이를 달성하기 위한 정책 방향이 어디를 어디를
향해야 하는지를 설득력 있게 보여주고 있다. <레디앙>은 앞으로 10여 차례에 걸쳐 보고서 내용을 소개한다.
필자는 내년에 세번째 보고서로 '주택 부동산 문제의 대안'을 발표할 예정이다. <편집자
주>
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주택보급률 100% 시대 … 5년 째 집이 남아돌고 있다
정확히 2002년부터 5년째 집이 남아돌고 있다.
주택보급률이 100%를 넘었기 때문이다. 주택보급률이 100%를 넘었다는 것은 우리나라 전체 인구가 가구별로 빠짐없이 내 집을 갖고 산다 해도
집이 남아돈다는 뜻이다.
2001년까지는 보급률이 98.3%에 머물러 20만 채 이상이 부족했으나, 2002년에는 100.6%로 총주택수가 총가구수에 비해 7만2천
채가 더 많아 집이 남아돌기 시작했다. 2003년에는 15만4천 채가, 2004년에는 27만4천 채가 각각 가구 수 보다 많았다.
아직 2005년 통계는 공식 발표되지 않았으나 정부 추계로는 51만8천 채가 남았고, 올해에는 모든 사람이 다 내집을 장만한다 해도 77만
채가 남아돈다는 계산이다. 정부가 계획하고 있는 <주택종합계획>대로 매년 48~52만
채의 주택공급이 예정대로 이뤄진다면 내년에는 무려 100만 채가 남게 되고, 주택보급률이 116.7%에 이를 2012년에는 229만 채가 남아돌
예정이다.
과거에는 집이 부족해서 문제였다면 지금 우리는 ‘집이 넘치는 시대’에 살고 있으며, 저출산 고령화 추세까지 맞물려 이 같은 흐름은 계속될
것이다.
짓고 짓고 또
짓고 … 40년 동안 1천3백만 채를 공급
이렇게 ‘집이 넘치는 시대’가 된 것은 역대정부가 공급 중심의 주택정책을 앞세운 개발정책을 펴면서 인구와 가구가 증가하는 것
보다 훨씬 많은 집을 지었기 때문이다. 그 동안 집은 얼마나 늘었을까.
처음으로 주택센서스 조사가 실시된 1960년 현재 우리나라 총 주택수는 358만 호였는데, 2004년에는 1,298만 호로 40여년 만에
3.6배로 늘어났다. 1965년부터 통계를 내기 시작한 주택건설실적을 보면 2004년까지 40년 동안 새로 지은 집은 1,300만 채가 넘는다.
재건축 재개발 등으로 끊임없이 철거하는 가운데서도 그 보다 훨씬 더 많은 집을 지었으며, 주택수 증가 속도는 가구수 증가 속도를 능가했다.
1970년부터 2004년까지 34년 동안 가구 수는 2.28배로 는 데 비해, 주택수는 2.98배로 늘었다.
1988년부터 전세값 폭등과 집 없는 서민들의 잇단 자살로 조성된 정치사회적 위기를 모면하려 추진한 주택 200만호 공급정책 이후 주택은
대량으로 집중 공급됐다. 1965년부터 1987년까지는 한 해 평균 17만 채씩 398만 채를 공급하는 데 그쳐 주택보급률이 정체
하향추세였으나, 200만호 공급정책(1988~1992)이
시작된 뒤에는 2002년까지 한 해 평균 55만 채씩 15년 동안 총 826만 채를 새로 지었다.
짓고 짓고 또 지은 끝에 1970년 78.2%로 처음 집계되기 시작한 주택보급률 통계는 32년 만인 2002년부터 100%를 넘어선
것이다.
집만 지으면 무엇하나 내집은 없는데
그러나 주택보급률 100%를 넘긴 지 5년이 지나도록 우리사회는
서민들의 절박한 집 걱정을 해결해주지 못하고 있다.
돈 있는 사람이나 경제뉴스에서는 아파트나 부동산이 황금알을 낳는 재테크 수단일지 몰라도 대다수 서민에게는 별천지 얘기일 뿐, 집은 가족이
함께 잠자고 밥 먹고 오순도순 생활하는 삶의 보금자리이다. 이런 서민들이 집 걱정을 하지 않고 안심하고 먹고 살려면 사회가 적어도 다음 두
가지는 해결해야 한다.
첫째, 땀 흘려 열심히 일하면 몇 년 안에 내집을 장만해서 살 수 있어야 한다.
둘째, 내집을 장만하기 어려운 사람에게는 비싸지
않은 임대료를 내고 쫓겨나지 않으면서 안정되게 살 수 있는 공공임대주택을 제공해야 한다.
물론 역대정부의 개발정책도 ‘중산층과 서민의 내집마련’ ‘무주택자의 주거마련’ 지원을 명분으로 했다. 그런데 불행하게도 집이 넘치기 시작한
지 5년이 된 지금까지도 두 가지 중 어느 하나도 해결하지 못하고 있다. 더 나아가서 주기적인 부동산 투기와 가격 폭등으로 내집마련의 길은
갈수록 멀어지고 전세 월세값이 크게 올라 셋방사는 서민들이 피눈물을 흘려야 하는 게 한국 주택문제의 현실이다.
먼저 주택보급률과
함께 주택문제를 측정하는 대표적인 양적 기준인 내집을 갖고 자기집에 사는 비율(자가율)을 보면, 주택이 늘어날수록 거꾸로 자가율이 떨어지고
셋방살이가 늘어나는 길을 걸어왔다.
자기집에 사는지 남의 집에서 셋방을 사는지에 대해 처음 통계를 냈던 1970년에는 전체 가구의 71.66%가 자기 집에서 살았고 셋방살이는
26%에 불과했다. 그러나 그 뒤 자기집에서 사는 비율은 계속 떨어지기 시작해 1975년 64.08%를 거쳐 1980년대에는 50%대로, 다시
1990년에는 40%대로 곤두박질했으며, 가장 최근 통계인 2000년 현재 54.17%에 머무르고 있다.
반면 전세와 월세를 포함해 남의 집에서 셋방을 사는 가구의 비율은 1970년 26.13%이었으나 1980년 39.35%를 거쳐 1990년
46.93%까지 올라갔으며 2000년 현재 43%의 가구가 셋방살이를 하는 것으로 나타나고 있다.
역대정권의 개발정책이 진행되는 과정은 가구수 보다 더 많은 주택을 대량으로 공급해 주택보급률을 100% 위로 높이는 과정이었을지 몰라도,
집없는 서민들에게는 포크레인과 불도저를 앞세운 강제철거, 10년 주기로 되풀이돼온 부동산 투기와 세계최고의 부동산 가격에 따른 주거비 폭등
과정이었다.
그리고 그 결과는 자기집에서 사는 가구 비율은 오히려 줄어들고, 전세와 월세 등 셋방살이를 전전하는 가구의 비율은 더 늘어나는 기이한
모양이 돼 버린 것이다.
‘집은 남는 데 왜 국민 절반이 셋방살이를 해야 하는가?’ 주택문제는 이 소박한 의문점을 푸는 데서 해답의 실마리를 찾아야 한다.
무주택 서민 위한 공공임대주택 겨우 2.5%
집없는 서민 중에는 부동산 투기만
없었어도 내집을 장만할 수 있을 정도의 중산층이 포함돼 있다. 물론 부동산 가격이 터무니없이 비싸고 소득은 제자리걸음인 데다 일자리도 불안해
중산층조차 내집마련의 길이 멀고멀기만 한 게 현실이다.
그러나 이 보다 더 많은 사람들은 모아놓은 재산도 없고 벌이가 시원찮아서 자신의 소득을 모아 집을 장만할 수 없는 빈곤층들이기 때문에
내집마련 지원정책과는 별도로 정부가 부동산 빈곤층을 위한 임대주택을 많이 공급해야 한다. 그래서 굳이 집을 사지 않아도 집 걱정 없이 살 수
있어야 한다.
외국의 경우도 내집을 갖고 자기집에서 사는 비율이 모두 높지는 않다. 그러나 자기집이 아니라 하더라도 정부가 마련한 값싼 임대주택에서 최소
30년 이상 ‘방 빼’라는 소리를 듣지 않고 자기 집이나 다름없이 살 수 있는 공공임대주택을 많이 공급해 무주택 서민의 주거안정을 실현하고
있다.
그러나 ‘무주택 서민의 주거안정을 위해 주택을 대량으로 공급한다’던 역대정부는 40년간 1,300만 채, 15년간 8백만 채이라는 경이로운
주택공급에도 불구하고 진정으로 무주택 서민에게 필요한 공공임대주택은 아예 짓지 않았다 해도 지나친 말이 아니다.
1965년 이후 새로 지은 주택은 1,321만2천 채에 이르며 민간건설업체가 공급한 주택은 866만6천 채, 대한주택공사 등 정부차원에서
공급한 주택은 455만2천 채이다. 그런데 전체공급주택 중 공공임대주택은 2.5%에 불과한 33만 채에 지나지 않는다. 민간은 민간이니 그렇다
치고 정부가 지은 주택의 92.85%도 모두 분양주택 즉 판매용 주택이었으며, 무주택 서민을 위한 공공임대주택은 7.25%로 열 채에 한 채
꼴도 안 되는 것이다.
물론 통계상으로는 ‘임대’자가 붙은 주택은 2004년말 현재 영구임대주택, 50년임대주택, 국민임대주택 33만 채를 포함해 전체 주택의
8.9%인 115만채가 된다. 이 중 대부분은 이름만 ‘임대’ 즉 입주 후 2년 6개월이 지나면 분양되는 무늬만 임대주택인 분양주택일 뿐,
10년 이상 안심하고 임대할 수 있는 실제 임대주택은 영구․50년․국민임대주택 33만채가 전부이다.
그 결과 2004년 현재 보유한 주택 중 공공임대주택의 비중은 2.5%로 턱없이 적어 무주택 서민을 위해 의미 있는 구실을 하지 못하는
상황이다.
‘집 안심율’ 높여 부동산 서민 집 걱정 덜어야
주택사정과 주택정책은
나라마다 차이가 있다. 싱가포르의 경우 정부에서 모든 국민에게 내집을 갖게 하겠다는 자세로 정부가 직접 공공주택을 지어서 값싸게 대량공급해
자기집에 사는 비율이 92%에 달한다. 반면 서유럽 나라들은 자기집 비율이 높아봐야 60%대이고 심지어 40%인 나라도 여럿이다. 대신 서유럽은
대부분 전체 주택의 20% 이상을 공공임대주택으로 공급하고 있다.
예를 들면 2000년 한국의 자가점유율은 54%로 2002년 네덜란드 자가점유율 54%와 같다. 그러나 2000년 현재 한국은 공공임대주택
비중이 전체의 2%에 불과해 자가와 공공임대에 거주하는 56%를 제외한 40% 이상이 집 걱정에 시달리고 있지만, 네덜란드는 공공임대 비중이
36%에 달해 자가를 포함 국민의 86%(2000년 기준 자가율은 50%였음)가 집 걱정 없이 살고 있는 것이다.
이처럼 주택정책을 국민들 사정과 상식에 맞게 제대로 펼쳐온 나라에서는 집을 살 경제력이 있는 계층은 집을 사지만, 사정이 어려운 빈곤층
서민들이 굳이 내집을 갖지 않아도 안심하고 살 수 있도록 조건을 정부가 마련함으로써 자가+공공임대 비중을 높여 집 걱정을 덜어주고 있는 것이다.
내집을 마련해 자기집에 사는 사람과 30년 이상 ‘방 빼’ 소리 듣지 않고 공공임대주택에서 사는 사람을 합쳐서 얼마나 되느냐 하는 것이
진정한 주거선진국의 잣대라 하겠다. ‘자가+공공임대’의 비중은 ‘집 걱정 없이 안심하고 살 수 있는 비율’ 즉 굳이 이름을 짓는다면 ‘집
안심율’ 통계라 할 수 있겠다.
그런데 우리나라는 자가율이 54%로 낮은 수준인 데다 공공임대주택 비중이 2%대로 터무니없이 적어 ‘집 안심율’이 매우 뒤처진다. 거꾸로
없는 사람들이 집 걱정이 태산이어서 비슷한 경제수준 국가와 비교해볼 때 ‘집 걱정율’이 세계 최고 수준이라 할 정도로 심각한 상황이다.
집은 많이 지었으되 서민들의 ‘집 안심율’을 높이는 방향으로 주택정책을 펼치지 못한 것이다. 지금부터라도 세계 최고 수준의 ‘집 걱정율’을
낮춰 서민의 집 걱정을 덜어줄 정책을 펼쳐야 한다.
집부자 30명 1인당 330채씩 보유
[통계로 본 부동산
빈부격차②]정부정책, 암에 소화제 처방
집은 다 어디로 갔을까
주택의 양적 지표를 정리해보면 집이 필요한 가구수가 100이라 할 때 현재 우리나라에 있는 집은
105채. 한 가구가 집 한 채씩만 갖는다면 다섯 채가 남아야 한다. 그런데 내집을 장만해 자기 집에서 사는 국민은 절반 밖에 안 되고 나머지
절반은 셋방살이를 하고 있다.
빈곤층을 위한 공공임대주택도 기껏 두세 채 정도여서 서민들의 집 걱정이 이만 저만이 아니다. 다른
나라와 견줘도 ‘집 안심율’이 극히 낮고 ‘집 걱정율’이 매우 높다. 집은 넘치는 데 왜 이러는가. 뭔가 잘못돼도 크게 잘못되었다. 도대체 그
많은 집은 다 어디로 갔단 말인가?
비밀을 풀 수 있는 열쇠는 ‘주택소유율’ 통계라 할 수 있는 행자부의 세대별 주택소유현황(2003년과
2005년 두 차례 발표)에서 찾을 수 있다.
1,083 … 819 … 577 … 521 … 476 … 471 … 412 … 405 … 403 …
341
로또복권 당첨번호도 아니고 은행계좌 번호도 아니다. 우리나라 집부자 10명이 각각 소유하고 있는 집
수이다. 물론 집장사를 하는 임대사업자도 있지만 521채, 471채, 403채를 갖고 있는 4위, 6위, 9위 세 사람은 임대사업자도 아닌
개인으로 알려졌다.
이들 집부자 10명이 소유한 집은 모두 5,508채로 한 사람 평균 550채씩이다. 이들을 포함해
대한민국 최고 집부자 30명이 갖고 있는 집은 9,923채, 1인당 평균 330채씩 소유하고 있다. 1만 가구, 3만 명이 살 수 있는 집을
서른 명이 차지한 셈이다.
어쨌든 40여 년간 지은 집 1,300만 채 가운데 1만 채는 이들 최고 집부자 서른 명에게 간 것인
데, 이를 포함해 총 50만5천여 채를 집을 6채 이상 소유한 우리나라 국민(세대)의 0.2%인 4만세대가 소유하고 있다. 우리나라 국민의
0.07%인 1만 2천 세대는 한 세대 당 다섯 채씩 총 6만여 채를 나눠 갖고 있다.
10만여 채는 2만 5천세대가 네 채씩 나눠 소유하고 있는 데 이들은 우리나라 국민의 0.14%에
해당한다. 국민(세대)의 0.5%인 8만6천 세대는 한 세대 당 세 채씩 총 26만 채를 소유하고 있는 데, 이는 전체 주택의 2.3%
규모이다. 전체 주택의 12.9% 규모인 140만여 채는 국민의 4%인 72만 세대가 두 채씩 나눠 갖고 있다.
이들 5% 국민(세대)이 소유한 주택은 모두 237만 채로 전체 주택의 21.2%에 해당하며, 남은
집 78.8%, 880만 채는 국민의 절반 정도가 각각 한 채씩 소유하고 있다. 그러나 나머지 절반의 국민 즉 전체 세대의 45.4%인 800만
세대는 집이 없어 셋방살이를 하고 있다.
이상은 2005년 8월 행자부가 건출물대장에 등재되어 있는 주거용건물 중 개인명의에 대해 주민등록
전산망과 연계하여 분석해 발표한 <세대별 주택보유 현황>을 정리한 것이다. 요약하면 전체 주택이 100채라면 79채는 1가구
1주택자에게, 나머지 21채는 1가구 다주택자에게 돌아갔으며, 국민 절반을 차지하는 무주택자에게는 한 채도 돌아가지 않았다는 것이다.
주택 59.4%를 집부자 16.5%가 소유
그런데 행자부가 2003년 11월에 재산세 과세자료(2002.6.1 현재)를 주민등록전산망과 연계해
분석해 발표한 <세대별 주택소유 현황>을 보면, 전체 주택 중 1가구 다주택자들에게 돌아간 집이 훨씬 많게 나타나고 있다.
국민 절반은 집이 없고 나머지 50%의 국민이 집을 갖고 있기는 2005년 통계와 큰 차이가 없다.
그런데 재산세 과세자료에 나타난 바로는 전체 주택 중 1가구 1주택자에게 돌아간 것은 40% 정도이고, 나머지 60% 가까운 주택을
전체국민(세대)의 16.5%인 1가구 다주택자들이 소유하고 있는 것으로 나타났다. 즉 집부자들이 소유한 주택의 비중이 훨씬 높다는 것이다.
더 자세히 살펴보면 전체 주택의 10.6%인 146만 채가 국민의 0.7%인 집부자 12만
세대에게세대 당 6～20채씩 돌아갔다. 전체 주택의 4.2%인 58만채가 국민의 1%인 17만 세대에게 세대당 다섯 채씩, 8%인 109만채가
국민의 1.6%인 27만 세대에게 세대 당 네 채씩 돌아갔다.
전체 주택의 13.5%인 185만 채가 세대 당 세채씩 국민의 3.7%인 62만 세대에, 23.1%인
316만채가 세대당 두 채씩 국민의 9.5%인 158만 세대에게 돌아갔다.
이렇게 해서 16.5%의 집부자들이 한 세대 당 적게는 두 채 많게는 스무 채 씩 전체 주택의
59.4%, 814만 채를 독식하였고, 나머지 주택 40.6%, 556만 채는 세대 당 한 채씩 국민 33.2%, 556만 세대에게 돌아갔다.
그러다 보니 집이 한 채도 남지 않아 전체 국민의 50.3%인 841만 세대는 내집을 갖지 못하고 셋방에서 살고 있다.
결국 40여 년간 무주택 서민의 주거안정과 중산층 서민의 내집마련을 위해 공급한 1300만 채의 집은
하늘로 솟거나 땅으로 꺼진 게 아니라 집부자들에게 돌아갔다. 집부자들이 집을 두 채 세 채, 수십 수백 채, 심지어 천 채가 넘게 소유하는
가운데, 국민 절반이 내 집이 없이 셋방살이를 전전하고 있는 것이다.
집 없는 사람 많지만 집 많은 사람도 많은 잘못된 현실을 바로잡지 않고는 집을 아무리 지어도 서민들
집 걱정을 덜기는 어렵다.
국민 40% 땅 한 평도 없는 데 20% 땅부자 국토의 85% 소유
부자들이 독차지 하기는 집만이 아니라 땅도 마찬가지이다. 전체 국민(세대)의 40.5%는 땅이 단 한
평도 없고, 땅을 한 평이라도 가진 사람(세대)은 59.5%이다.
부자들이 독차지 하기는 집만이 아니라 땅도 마찬가지이다. 전체 국민(세대)의 40.5%는 땅이 단 한
평도 없고, 땅을 한 평이라도 가진 사람(세대)은 59.5%이다.
집 통계에서는 전체 국민(세대)의 16.5% 집부자가 전체 주택의 59.4%를 소유하고 있었는데,
땅은 더 심해서 5% 땅부자가 63%를 소유하고 있는 것으로 나타나고 있다.
사유지 기준 전체 국토의 3분의 1이 넘는 땅은 극소수 땅부자인 전체 국민(세대)의 1%, 18만
세대가 소유하고 있다. 국토 절반을 3%가, 국토의 4분의 3을 10%가 각각 차지하고 있으며 상위 20%가 85%의 국토를 소유하고 있다.
나머지 15%의 국토만을 40%의 개미군단이 조금씩 나눠 갖고 있고, 그 보다도 못한 전체의 40% 700만 세대는 땅 한 평 없이 공중에 붕붕
뜬 채 철새처럼 뜬 구름처럼 떠돌며 살고 있는 것이다.
땅은 집보다도 훨씬 극소수 땅부자들에게 편중돼 있다. 행자부가 2005년 7월에 발표한 개인별
토지소유 현황을 보면 최고 땅부자 100명이 소유한 면적은 1억1천530만평에 실제가격 보다 훨씬 못 미치는 공시지가로만 따져도 510억 어치에
이른다고 하니, 한 사람이 115만3천평씩 소유하고 있다.
세대별 소유 분포로 살펴봐도 얼마나 편중돼 있는지 실감할 수 있다. 땅을 한 평이라도 갖고 있는
세대가 대략 천만이 조금 넘는 데, 땅을 많이 갖고 있는 상위 100만 세대는 한 집 당 1만1,161평씩 갖고 있고 이들이 소유한 땅이 전체
국토(사유지)의 78.1%에 달한다.
중위권 400만 세대는 세대 당 909평씩 국토(사유지)의 21.2%를 소유하고 있다. 반면 하위
500만 세대는 한 세대 당 평균 23평을 소유하고 있고 이들의 땅은 국토(사유지)의 0.7%에 불과하다. 말 그대로 자기 집 한 채 갖고 있어
갖게 된 주택 부지 정도를 벗어나지 못하는 것으로 보인다.
한 집 당 평균 1만 1,161평을 갖고 있는 상위 100명을 뜯어보면 그 안에서도 격차가 심하다.
최고 땅부자 100명(상위 1～100구간)은 평균 122만 3천평을, 상위 101～1,000구간의 900세대는 세대당 40만 3,218평을,
상위1001～10,000구간 9,000세대는 평균 11만6,800평을 각각 소유하고 있다. 또 상위 10,001～100,00구간
90,000세대는 평균 3만 3천357평을, 상위 100,001～1,000,000구간 900,000만명은 평균 7천359평씩을 소유하고 있다.
땅부자 집부자는 서울과 경기도에 많이 산다. 특히 서울 사람은 서울 땅의 14배에 달하는 땅을 전국에
소유하고 있다. 경기․서울․부산 사람이 소유한 건물이 전체 건물의 57%에 달하고, 서울․경기․경북사람이 소유한 땅은 전체 국토의 44%에
달하고 있다.
집부자들은 서울 그 중에서도 강남에 몰려사는 것으로 나타나고 있다. 전국에 11채 이상 많은 집을
갖고 있는 집부자 1만 4천여 세대의 3분의 1이 서울, 경기, 부산, 인천 등 수도권과 부산에 살고 있다. 전체 주택의 경우 11채 이상
집부자 중 서울과 경기에 사는 세대는 28%이지만, 11채 이상 아파트 소유 세대는 서울과 경기를 합쳐 54%에 달했다.
서울에서 11채 이상의 주택을 소유한 2,450세대의 절반(45%)은 ‘강남-송파-서초구’ 등 강남
‘부자구’에 살고 있었으며, 강남 부자구에 이어 용인과 분당이 11채 이상 집부자가 가장 많이 사는 동네로 나타났다.
부동산 소유 빈부격차 놔두고선 부동산 정책 공염불
물론 절반 가까운 국민이 땅도 없이 집도 없이 살고 있지만 어린 나이에, 심지어 돌도 지나지 않은
영유아가 막대한 땅과 집을 갖고 있는 현실은 참으로 기막히다고 밖에 할 수 없다.
물론 절반 가까운 국민이 땅도 없이 집도 없이 살고 있지만 어린 나이에, 심지어 돌도 지나지 않은
영유아가 막대한 땅과 집을 갖고 있는 현실은 참으로 기막히다고 밖에 할 수 없다.
2004년 말 현재 스무 살이 안 된 미성년자가 소유하고 있는 땅은 모두 5,400만평으로 여의도
면적 21배에 달한다. 이 중 10대가 가진 땅은 4,200만평으로 여의도의 16배에 이르며, 열 살이 안 된 어린애가 가진 땅도
1,300만평으로 여의도 254만평의 5배에 달한다.
또 미성년자 소유의 건물도 전국에 3,500동 144만평이 넘으며, 특히 돌도 안 된 영유아가 가진
땅과 집도 상당한 것으로 집계되었다.
미국인을 비롯한 외국인이 소유한 땅도 계속 늘고 있다. 2001년 외국인 소유 땅은
4,100만평이었으나 4년 만에 1,000만평이 늘어 2005년 현재 5,100만평으로 늘었고, 땅값도 17조에서 25조로 8조원이나 늘었다.
앞에서 엿본 몇 가지 통계에서 셋방살이 하는 국민이 43～50% 사이인 점을 감안하면 국민 절반이
조금 넘는 정도만 자기 집과 땅이 있고 나머지 절반 가까운 국민들은 땅 한 평 집 한 채 없이 살고 있다는 점은 통계마다 대체로 일치하고 있다고
하겠다. 또 땅이나 집을 갖고 있는 국민 절반의 사람 대다수도 극히 좁은 땅과 집 한 채를 갖고 있을 뿐이고 대부분의 땅과 집은 극소수
땅부자들이 차지하고 있다는 점에도 통계마다 일치하고 있다.
극소수 집부자 땅부자가 집과 땅을 대부분 독차지하고 있는 ‘부동산 소유의 빈부격차’야 말로 대한민국
부동산 문제의 본질이며, 이것을 외면하고 세우는 부동산 정책은 공염불이다. 집이 넘치는 주택보급률 100%시대가 된 지 5년이 지나도록 점 점
더 꼬여가는 주택문제를 풀기 위해서는 극심한 부동산 소유의 빈부격차부터 개선해야 한다
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대치동 센트레빌 매달 3천5백만원 번 셈
[통계로 본 부동산 빈부격차③]삼성동 아이파크 세계
최고가
가계 자산 89%가
부동산
대한상의가 조사한 데 따르면 우리나라 국민의 가계자산
중 부동산 비중이 88.6%에 이른다. 전 재산이 1억이라면 중 8천 8백만원은 부동산 자산(주택 8천3백만원, 나머지 부동산 520만원)이고,
예금이나 적금 등 금융자산과 비금융자산을 합쳐봐야 1천200만원이 채 안된다는 얘기이다.
한국은행과 삼성금융연구소 조사 결과도 정도의 차이가
있을 뿐 우리나라가 외국에 비해 부동산 자산 비중이 비정상적으로 높기는 마찬가지로 나타나고 있다. 또 그 비중이 갈수록 커지고 있다.
사정이 이렇다 보니 부동산을 얼마나 갖고 있느냐가
얼마나 많은 재산을 가진 부자이냐를 결정짓는다. 다시 말하면 대한민국 부자란 ‘땀 흘려 일해 재산을 많이 모은 사람’이 아니라 ‘목 좋은
부동산을 많이 사재기한 사람’인 것이다.
불로소득 좇는 부동산 벼락부자 신드롬
이처럼 부동산에 돈이 몰리는 현상은 주기적인 부동산
투기와 가격 폭등을 거치면서 ‘부동산을 사면 반드시 돈을 번다’는 부동산 불패신화 때문이다.
가계자산이 부동산 자산 중심으로 구성됨에 따라 부동산
가격이 폭등하게 되면 부동산을 가진 사람과 못 가진 사람, 많이 가진 사람과 적게 가진 사람 간에 재산격차가 더 벌어지게 된다. 땀 흘려
일하기보다는 불로소득을 좇는 벼락부자 신드롬이 사회를 지배하게 된다.
부동산 부유층의 자산이 어떻게 불어나는지 보자. 도곡동
타워팰리스 35평 아파트는 1999년 5월 분양당시 평당 986만원씩 3억4,500만원이었으나 7년이 지난 2006년 4월 현재 10억이
넘는다. 가만히 앉아서 월평균 849만원 연평균 1억씩 가구당 7억의 재산을 불린 것이다.
33평형인 분당 파크뷰도 월평균 1,332만원씩
5년동안 7억5천만원이 불어났고, 50평이 넘는 대형평형은 시세차익이 더 커서 죽전 엘지자이가 월평균 1,524만원씩 8억2,313만원을 대치동
동부센트레빌은 월평균 3,468만원씩 16억을 4년여 동안 각각 불렸다. 가장 가격이 많이 오른 삼성동 아이파크는 월평균 2,892만원씩 무려
19억3,770만원을 늘렸다. 모두 불로소득이다.
더 큰 문제는 정부가 1998년5월22일~1999년
6월30일, 2001년 5월23일~2003년 6월30일(서울․수도권은 2002년말) 기간 동안 신축주택을 최초로 분양받은 사람이 취득일로부터
5년 이내에 되팔면 시세차익에 대한 양도소득세를 전액 면제해주기로 함에 따라 이들 중 상당수는 수억원대의 양도세까지 면제받게 된다. 삼성동
현대아이파크 55평형은 무려 양도세 7억을 면제받는다.
반대로 부동산이 아예 없어 전세 월세 사글세를 사는
사람은 부동산 가격이 오르면 주거비가 더 늘어 오히려 손해가 나게 된다.
빈부격차 키우는 부동산격차
삼성금융연구소가 전국 2천가구를 대상으로 실시한 가계금융
이용실태 조사 결과를 보면 부동산 가격이 많이 오른 지난 2년 동안 부동산 부유층은 자산이 크게 불어난 반면, 부동산이 없는 빈곤층은 오히려
자산이 줄어들었다.
부유층(상위 20%)의 총자산은 가구당 평균
7억2,302만원인데 이 중 87%가 부동산으로 한 가구당 6억2,006만원어치의 부동산을 갖고 있는 것으로 나타났다. 부유층의 자산은
2003년에 비해 4,684만원이 불어난 반면, 부동산 자산이 한 가구당 2,700만원에 불과한 빈곤층(하위 20%)은 2년 전에 비해 자산이
569만원 줄어든 3,938만원에 지나지 않았다.
그 결과 부유층과 빈곤층의 자산격차(5분위 배율)가
2003년 17.9배에서 2005년 19.5배로 더 벌어졌다. 부유층이 매달 버는 평균소득이 빈곤층에 비해 5.4배인 점을 감안하면 자산격차는
심각한 수준이며, 특히 23배에 달하는 부동산 자산 격차가 가장 심각한 것으로 나타나고 있다.
집 가지고 있다고 똑같은 거 아냐…6억
넘는 아파트는 ‘로또’
부동산 가격이 올라 전체 자산이 불어나고 그 결과
빈부격차가 더 벌이지는 일은 비싼 부동산을 많이 가진 사람과 간신히 자기 살 집 한 채 있는 사람 사이에서도 일어난다.
부동산 가격이 올라 전체 자산이 불어나고 그 결과
빈부격차가 더 벌이지는 일은 비싼 부동산을 많이 가진 사람과 간신히 자기 살 집 한 채 있는 사람 사이에서도 일어난다.
통계를 보면 6억이 넘는 고가 아파트는 일반 아파트에
비해 수익률이 훨씬 높아 ‘로또’ 복권에 비유할 만 하다. 서울의 경우 2003~2005년 동안 일반아파트는 각각 12.41%, 0.68%,
9.34% 올랐으나 6억이 넘는 고가 아파트는 20.52%, 2.78%, 23.39%가 각각 올라 상승률이 일반 아파트의 1.7배~4.1배에
달했다. 수도권에서도 지난 해 6억 미만 일반 아파트가 9.88% 오른 데 비해 6억 초과 고가 아파트는 2.6배인 25.18%나 오르는 등
서울과 비슷한 양상이었다.
그렇다면 6억이 넘는 고급아파트는 얼마나 되고 어디에
사는 누가 갖고 있을까? 통계를 보면 소유한 사람 이름까지는 몰라도 어느 지역에 있는 아파트인지는 감 잡을 수 있다.
시가를 기준으로 한 통계를 보면 6억 이상 고가
아파트를 소유한 가구는 전국에 걸쳐 31만3,029 가구에 달하고 이들 아파트 가격을 다 합치면 307조에 이른다. 가격기준으로 전국 아파트의
54%가 강남 3개구에, 13%가 분당에, 기타광역시도에 33%가 쏠려있다.
서울시내 아파트만을 대상으로 분석한 또 다른 통계를
보면 서울 아파트 다섯 채 중 한 채가 6억이 넘고, 이 중 강남․서초․송파 등 강남3구에 66.4%, 양천․강동구를 포함한 강남 5개구에
81.4%가 몰려 있다. 서울시내 10억 이상 아파트의 78.1%가 강남3구에, 20억 이상 최고가 아파트의 76.2%가 강남구 한 곳에 쏠려
있다. 강남구에 있는 전체 아파트 중 71.8%가 6억이 넘었다.
세계로 뻗어가는 '강남불패'…삼성동
아이파크 세계서 가장 비싼 아파트
강남에 있는 고급아파트가 오죽 비싸면 ‘비싼 아파트 값
올림픽 경기’에서 세계1위를 차지했을까. <매일경제신문> 보도에 따르면 삼성동 아이파크는 국민소득을 감안해 환산한 평당 아파트값이
5,000만원을 기록해 뉴욕 타임워너센터(4,750만원), 런던 첼시맨레사로드(3,913만원), 파리 몽테뉴 주변 저택(2,742만원), 도쿄
가든힐스(2,340만원)을 모두 제치고 세계에서 가장 비싼 아파트로 뽑혔다.
강남 타워팰리스는 하늘로 치솟은 높이로 봐도 전 세계
아파트 중 5위를 차지하고 있다. 중앙일보 보도에 따르면 세계에서 가장 높은 주거용 건물 100개 동(표고 높이, 완공기준) 가운데 9개동이
한국에 있으며, 건물 수에서 우리나라는 홍콩(44개)․미국(18개)에 이어 3위라고 한다. 또 타워팰리스 높이는 262m(69층)으로 세계
최고층 아파트인 호주 Q1타워(323m, 78층), 2위 아랍에미리트 21세기타워(269m, 101층) 등에 이어 5위이다.
오죽 터무니없이 비싸면 강남 고급아파트 하루 거주비가
유명 특급호텔 딜럭스룸 하루 숙박비와 맞먹는다는 통계가 나왔을까. 서울신문 2006년 3월 24일 보도를 보면 강남구 도곡동 타워팰리스
102평형 아파트 거래가격은 38억5,000만원으로 이를 연리 4.8%로 계산하면 하루이자만 50만600원이다. 이는 최고급 특급호텔인
JW메리어트호텔 하루 숙박비 42만5,000원~51만5,000원을 능가하는 것으로, 타워팰리스에서 사는 것은 날마다 최고급 특급호텔에서 생활하는
것과 같다고 한다.
부동산 지니계수 '완전
불평등'
그러나 부동산 격차는 우리사회를 송두리째 뒤흔들 수 있는
빈부격차라는 시한폭탄의 뇌관이 되고 있다. 부동산 소유 지니계수(0.0 완전평등 ↔ 1.0완전불평등)를 보면 곧 폭발할 것만 같은 비등점으로
치닫는 부동산 빈부격차가 한 눈에 들어온다.
2005년 현재 소득격차 지니계수는 전국가구 기준
0.348, 도시근로자가구 기준 0.310이다. 그러나 2005년 9월 행자부 발표 토지보유현황에 나타난 가구별 토지소유 빈부격차는 가격기준으로
0.747 면적기준으로 0.806을 기록하고 있어 토지소유 격차가 소득격차 보다 훨씬 심각한 것으로 나타났다.
2004년 부과된 재산세 및 종합토지세 과표를 분석해
산출한 2003년 부동산 불평등 지니계수 또한 충격적이다. 주택과 토지를 보유하지 않은 사람들을 포함한 지니계수는 주택의 경우 0.96, 토지의
경우 0.92의 값을 보였으며, 2004년 종합부동산세제 도입에 맞추어 토지와 주택의 과표를 개인별로 합산한 값으로 구한 지니계수는 0.94
수치를 보여 부동산 소유의 불평등 현상이 극단으로 치닫고 있음을 보여주고 있다.
2003년과 2004년 소득격차 지니계수가 전국가구
기준 0.341과 0.344 도시근로자가구 기준 0.306과 0.310 임을 감안할 때, 소득격차 지니계수가 담지 못하고 있는 현실의 실제
빈부격차를 부동산 소유격차에서 확인할 수 있는 것이다.
속으로 곪다보면 언젠가 터지듯 비등점으로 치닫는 부동산
빈부격차가 대폭발을 일으키기 전에 서둘러 격차를 줄이고 갈등을 풀 지혜를 발휘해야 할 때이다
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부엌, 화장실 없는 집서 산다, 670만명
[통계로 본 부동산
빈부격차④-1]1천만 부동산 빈곤층 실태
의식주(衣食住) 시대에서 주교의(住敎醫)
시대로
사전을 찾아보면 의·식·주(衣食住)란 ‘인간생활의
3대요소’라고 나와 있다. 주 즉 주거생활은 인간이 인간답게 사는 데 꼭 필요한 세 가지 요소 중 하나로 사람이 사는 데 없어서는 안 될 중요한
요소라 하겠다. 인간생활에 꼭 필요한 요소도 시대흐름을 탄다고 본다면, 21세기 대한민국은 입는 것과 먹는 것은 완전히는 아니라 해도 과거에
비해 많이 나아졌기 때문에 집 문제가 가장 큰 걱정거리라 하겠다.
아울러 자식교육 문제, 질병 예방과 치료 등
주택·교육·의료문제를 줄인 주·교·의(住敎醫)가 대한민국 21세기에 해결하지 않으면 인간다운 생활이 어려운 ‘인간생활의 신3대요소’라고 불러야
하지 않을까.
어쨌든 집이 인간생활의 3대요소로 제 구실을 하려면
인간이 인간답게 사는 데 문제가 없어야 한다. 네 벽이 천장을 떠받치고 있다고 해서 다 집이라고 할 수는 없다. 집이란 사람이 먹고, 자고,
식구들과 희로애락을 나누며 자손을 이어가는 삶의 터전이기 때문이다.
사람이 사는 집은 사람이 사는 집다워야 하는 것이다.
우리나라 국민들은 과연 인간답게 사는 데 아무 문제가 없는 집에서 살고 있을까?
최저주거기준 미달 가구 현황 통계를 보면 이
문제를 풀 해답이 나온다. 최저주거기준은 한마디로 주거생활의 절대빈곤선이다. 인간이 인간으로서 최소한의 품위를 지키면서 살 수 있는 최소한의
기준, 이것이 충족되지 않으면 인간으로서 인간답게 산다고 할 수 없는, 말 그대로 최저기준을 주택법에 따라 정부가 정해 고시한 것이다.
최소한 이 기준은 넘어야 하며 이 기준에도 미달한다면
적어도 주거생활면에서는 절대빈곤가구이며, 시급히 빈곤처지에서 벗어날 수 있도록 전체사회와 국가 차원에서 대책을 세워 ‘인간다운 삶’을 살 수
있게 해야 한다.
이 글에서는 최저주거기준 미달 가구를 ‘부동산
빈곤층’으로 보고 그 규모와 실태를 살펴보려 한다.
최저주거기준을 법적 기준으로 도입해 국민들이 그 이상의
조건으로 살 수 있도록 유도하는 것은 우리사회의 오랜 과제였다. 2000년 건교부가 처음 그 기준을 마련해 고시했지만 법적 근거가 없는
임의기준이었으며, 2003년 11월에 와서야 주택법이 개정돼 법적 근거가 마련됐고 이에 따라 2004년 6월 15일 정부가 최저주거기준을
공식적으로 공고했다.
그러나 최저주거기준의 법제화가 영국처럼 기준미달가구의
처지를 개선할 강력한 법적 수단까지 동원하겠다는 것이 아니고 참조해서 정부 정책에 반영하는 수준이어서 실효성은 떨어지고 있다.
2004년 공고된 최저주거기준은 2000년 건교부
기준을 일부 수정 보완한 것인데, 기준의 내용은 면적·침실·시설·구조와 성능 및 환경의 네 가지 영역에서 최저주거 미달 여부를 판단할 수 있게
돼있다. 2000년에 건교부가 처음으로 최저주거기준을 고시한 뒤 최저주거기준 미달 가구 현황을 분석한 통계는 2000년과 2005년을 대상으로
세 가지가 나와 있다.
2000년 현재 최저주거기준 미달 가구 현황은
건설교통부가 국토연구원에 맡겨 분석한 통계(<2000년 건교부> 통계로 줄임)와 통계청이 대한주택공사에 맡겨 분석한
통계(<2000년 통계청> 통계로 줄임)가 있다. 두 통계 모두 2000년 인구주택총조사 원자료를 각각 10%와 2% 표본추출한 뒤
2000년 고시된 건교부 최저주거기준을 일부 조정해 적용한 것이다.
2005년 미달 가구 현황은 건설교통부가 국토연구원에
맡겨 분석한 통계(<2005년 건교부> 통계로 줄임)가 있는 데, 2005년 인구주택총조사 결과가 나오기 전이어서 별도로 전국의
1만1,000개
